在不动产抵押执行案件中，案外人以“实际权利人”身份提出执行异议的情况日益增多。本文结合作者承办的黄某与工行金融借款合同纠纷执行案，从法律分析、实务操作及沟通技巧三个方面，探讨银行作为抵押权人如何有效应对执行异议，保障担保物权的顺利实现。
案例分析
（一）
基本案情
黄某向工行申请240万元贷款购置房屋，以所购房产设定抵押。因黄某未履行还款义务，工行依据深圳国际仲裁院裁决向深圳市龙岗区人民法院申请强制执行。在司法拍卖公示期间，案外人刘某以“支付首付款及月供、实际居住”为由提出执行异议，主张其为房屋实际权利人，要求中止执行程序，并提交了转账凭证、水电费缴纳凭证等证据。
由于案外人提出异议，执行法官出具了《查证结果通知书》，告知工行将在三日后裁定终结本次执行程序。随后，作者向执行法官提交了《拍卖申请书》《担保函》以及多份同类案件的裁判文书，阐述继续推进拍卖程序的必要性。最终，执行法官决定不终结本次执行程序，涉案房屋如期进行拍卖。
（二）
争议焦点
案外人刘某关于“实际权利人”的主张能否有效对抗银行的抵押权？
（三）
法律分析
作者认为，案外人刘某以其对案涉房屋享有所有权为由主张排除对涉案房屋的执行，应符合法定条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”
（1）物权登记效力具有优先性
根据《中华人民共和国民法典》第209条、第217条，不动产的物权变动采用登记设立主义。基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式。案涉房屋登记在黄某名下，该物权登记具有公示效力，应认定黄某为案涉房屋权利人。
（2）执行程序中查封的合法性
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第2条，黄某未履行生效仲裁裁决确定的义务，被列为被执行人，人民法院可以查封并拍卖案涉房产。
（3）抵押权优先于普通债权请求权
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条，即使案外人所主张的代持关系成立，涉案房产的首期款与月供均由其实际支付，但案外人与黄某之间的代持关系仅对其二人具有法律约束力，案外人基于代持关系享有的权利属于普通债权请求权，不能对抗工行对涉案房产享有的抵押权。
（4）担保函制度的关键作用
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第15条，在工行向人民法院提供担保的情况下，本次拍卖应当依法继续进行。
办案实录
48小时程序突围的实战路径
2025年1月20日收到法院《查证结果通知书》（拟3日后终结执行），临近春节假期，程序推进压力极大。
（一）
紧急响应
材料获取：1月21日上午联系法官助理未果后，持原执行案件委托材料赶赴法院，通过沟通提前获取执行异议材料（后补新案件代理手续）。
法律分析：当天晚上完成异议材料的研究及类案检索工作，形成法律意见，并制作《拍卖申请书》和《担保函》，论证“代持关系不影响抵押权的执行”。
程序衔接：1月22日上午通过移动微法院提交申请文件，同步向法官说明银行用印流程阻碍，争取宽限期（法院最终同意春节后补交盖章文件）。
（二）
沟通策略
避免主观性表述：依据《执行异议和复议规定》第27条、《民事诉讼法司法解释》第15条等具体法律条文，阐述执行程序应当依法推进。
书面化表达：除口头沟通外，提交书面《拍卖申请书》及类案判决（深圳地区代持异议被驳回的案例），强化法官对执行合法性的内心确信。
风险转移：通过《担保函》承诺承担继续执行的法律后果，消除法官对程序风险的顾虑。
实务启示
（一）
法律依据精准化
提前梳理《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释中与抵押权、执行异议直接相关的条款，明确具体的法律依据。
类案检索主要关注以下两个方面：①关于不动产登记效力优先的裁判规则；②涉及抵押权对抗代持异议的典型案例。
（二）
沟通方式规范化
优先采用书面沟通：通过《拍卖申请书》以及类案的裁判文书等书面文件来明确观点，避免口头交流可能带来的模糊性。
风险隔离：在《担保函》中明确担保范围及责任承担，消除法院对“错误执行”的担忧。
总结
执行异议程序中，银行抵押权人的核心优势在于“物权登记效力”与“担保物权优先性”的双重法律支撑。代理律师需把握两个关键：一是以不动产登记为基础，快速否定案外人的物权主张；二是以程序规则为工具，通过担保函、类案参考等方式推动执行程序继续进行。
本案的成功处置表明，精准的法律分析、高效的程序响应与规范的沟通策略，是破解执行异议僵局的核心要素。
