嘉得信研究║不动产“带押过户”操作要点与风险防控

在房产交易中，“先解押、再过户”曾是常规操作，卖方需提前还清剩余房贷、注销抵押，才能将房产转给买方，过程中往往面临资金周转压力、交易周期长等问题。如今，“带押过户”政策的推广，让抵押房产无需提前解押即可完成交易，大幅简化了流程、降低了交易成本。但这项便民政策并非无门槛适用，背后仍有明确的操作规范和潜在风险。本文结合法律规定与实操要点，为你全面解读“带押过户”。

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“带押过户”是指在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

通俗来说，就是在房屋等不动产存在抵押贷款未结清的情况下，卖方可以直接将房屋过户给买方，买方通过新的贷款或自有资金偿还卖方的剩余贷款，从而完成交易，无需卖方先还清贷款解除抵押后再过户。

“带押过户”的优势有三大方面：一是省时间，省去解押、过户、再抵押的繁琐流程，交易周期从数周缩短至数天；二是省成本，避免支付过桥资金的利息、手续费，降低买卖双方的资金压力；三是降门槛，让资金不足、无法自行解押的卖方顺利卖房，同时为买方提供更便捷的购房渠道。

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房屋必须为个人名下产权，企业产权、集体产权等非个人产权的房产不适用带押过户。

交易房产只能有一次抵押记录，若存在二次及以上抵押（如二抵、三抵），则不符合带押过户条件。

卖方的未结清贷款必须为个人住房商业按揭贷款或已结清公积金贷款的组合贷。经营贷、消费贷等非按揭类贷款通常不支持带押过户。

买方需为全款购房或申请纯商业贷款购房，公积金贷款或组合贷（未结清公积金部分）一般需先结清相关贷款或满足特定条件方可办理。

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《民法典》第四百零六条

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

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该种模式的登记事项为不动产转移登记及抵押权的变更登记。其适用于抵押状态下的离婚财产分割、夫妻更名、继承、遗赠、一次性全额付款购房等情形。当事人协商一致，在不注销原抵押登记的情况下，办理过户手续，抵押人变更为受让方。

该种模式的登记事项为不动产转移登记、抵押权变更登记及抵押权首次登记。其适用于贷款购买商品房或其他不动产。当事人协商一致，在不注销原抵押登记的情况下，办理过户手续，抵押人变更为受让方，并办理受让方贷款的顺位抵押登记，待受让方贷款银行放款将转让方借款还清后，注销原抵押登记。

该种模式的登记事项为步骤一：申请办理双预告登记（不动产转移预告登记、抵押权预告登记）；步骤二：申请办理预转本登记（不动产转移登记、注销转移预告登记、抵押权变更登记；抵押权首次登记、注销抵押权预告登记）。其适用于贷款购买商品房或其他不动产。当事人协商一致，办理转移预告和抵押权预告后，受让方贷款银行放款存入约定的监管账户，在不注销原有抵押登记的情况下办理双预告转本（正式过户和顺位抵押）划款结清转让方借款，注销原抵押登记。

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实务中，不少不动产所有权人为了融资或者因购房而向商业银行贷款，从而将不动产抵押给商业银行，又因无力偿还贷款，逾期而被商业银行提起诉讼，导致抵押不动产被法院查封，从而不动产无法办理变更登记的情形。

该种情况下，抵押不动产无法办理变更登记，最直接的方法是与查封法院沟通解除对抵押不动产的查封，再进行带押过户操作。但该种解除查封的风险在于，抵押不动产因无查封而“悬空”从而存在被其他法院查封的可能，在该种情况下，再与他案法院协商解除查封的可能性很小，成功办理带押过户几乎成为不可能。

为了避免上述风险，存在一种方案即与执行法院沟通“带封过户”，债务人或者被执行人在自行处置不动产时，可与法院沟通询问在该种情况下，其是否同意与不动产中心配合、支持办理“带封带押过户手续”，成功变更不动产权属人后再解除对不动产的查封。上述两种情况下，成功实现“带封带押过户”最核心的是法院同意带封过户。【案例：深圳特区报|不良资产处置 深圳首例"带封带押过户"公证落地、福建高院：首例“带封过户”落地！】

实务中，大量不动产抵押登记的抵押权人为金融机构（如商业银行），即不动产所有权人将其名下不动产为抵押给金融机构。为了减少风险，金融机构会在办理抵押登记时，通常会备注不允许带押过户，此时债务人无法直接变更抵押不动产的所有权，该种情况下，债务人需与金融机构沟通协商不动产处置事宜，通常处置不动产的目的是偿还贷款，则金融机构都是愿意配合带押过户的，并出具类似同意带押过户函性质的文件。

在“带押过户”过程中，对抵押权人来说，风险最大的就是购房款项未收到，旧抵押权注销后，新抵押权因登记错误、系统问题或买方原因未能及时设立，导致其债权变成了无担保的普通债权。

这种情况下，为避免严重后果，带押过户时可以采取“抵押权变更模式”，不再进行旧抵押权的注销和新抵押权的设立，而是直接在原抵押权上直接变更抵押人，原抵押权继续存在；另一种方案是暂不解除对不动产的抵押，由买方与买方贷款银行直接在抵押物上再为抵押权人设立一层抵押，待买方贷款银行放款后，用资金结清卖方的原贷款，再解除原抵押权，此时买方的抵押权顺位升为首位。

这也是导致“带押过户”无法正常操作的一个重要情形，买受人在申请贷款过程中，可能因为其自身征信问题或涉及其他诉讼等纠纷，导致贷款无法审批通过，故买受人在选择按揭贷款方式购买房产时，需先行自查自身征信等情形，防止因为该情形而导致购房贷款无法发放，从而无法成功购房。

此外，买受人也需要防止出卖人同时存在其他债务纠纷，在不动产过户后仍然有出卖人的其他债权人对过户行为主张撤销权，而陷入法律纠纷中，该种情况下，买受人应先行查询出卖人的债权债务及征信情况，可在签署购房合同时令出卖人出具征信报告、债务情况声明等证明文件。

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地区差异：文中操作模式和条件以深圳为例，各地对房产性质、贷款类型、申请材料的要求可能不同，建议提前咨询当地不动产登记机构和贷款银行。

贷款审批：买方若选择商业贷款，需提前自查征信、收入证明等材料，避免因贷款审批失败导致交易中止。

合同约定：交易合同中需明确“带押过户的办理时限、资金划转方式、风险责任划分”，尤其要约定“若因房产查封、抵押限制等无法过户的违约责任”，保障双方权益。