在深圳打拼，租房是很多人的必经之路。可你或许遇到过这些糟心事：刚租的房子，甲醛味刺鼻，找房东理论，房东却不管不顾；租约还没到期，房东突然说要卖房，让你限期搬走；退房时，房东以各种理由克扣押金，一分钱都不退给你……别担心，从2025年9月15日起，《住房租赁条例》正式施行，这些问题都有了明确的法律依据来保障咱们租客的权益！今天，就带大家一起来了解这部和我们生活息息相关的条例。
2025年7月21日，中华人民共和国国务院令第812号《住房租赁条例》（以下简称《条例》），已经6月27日国务院第62次常务会议通过，自 2025年9月15日起施行。《条例》共7章50条，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等内容。
近年来，我国住房租赁市场不断发展，对实现住有所居、改善住房条件、推进新型城镇化、促进城乡融合发展发挥了重要作用。但租房市场的“坑”也不少：
①市场秩序有待规范，对租赁双方合法权益的保障还不充分；
②住房租赁市场供给主体以个人为主，市场化、专业化的机构主体发展不足；
③住房租赁经纪机构在房源信息发布、费用收取等方面还存在不规范行为；
④对住房租赁活动的监督管理仍需强化等。
解决上述问题，既需要进一步深入贯彻实施有关民事法律制度，调整好住房租赁活动当事人的民事权利义务关系，也有必要制定专门行政法规，更加有力有效规范和引导住房租赁市场，促进住房租赁市场高质量发展，为加快建立租购并举的住房制度提供支撑。
条例第二条规定：“城镇国有土地上住房租赁活动及其监督管理，适用本条例。”
按照条例第四十九条第二款的规定，条例不适用于农村集体土地上住宅及保障性住房的租赁，此处的保障性住房租赁应包括公共租赁住房、公有住房租赁、政府或其委托的实施机构的人才公寓租赁等情况。而时（日）租房（系经营性住宿服务）、民宿（属旅游住宿服务）因其本质非居住使用，故不属于住房租赁范畴，不应适用本条例，而应作为特种行业实施管理。
不是所有房子都能租，这些地方坚决不能住
条例第七条第二款规定：“厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。
本条例在《商品房屋租赁管理办法》基础上进一步扩大规定不得出租的非居住空间的范围。条例上述要求的原因在于住房租赁涉及基本生存权，非居住空间通常不具备通风、采光、消防等居住条件，出租此类空间可能危害承租人权益。此处的“非居住空间”应以原始设计或有关部门批准改建的用途认定为准。出租非居住空间用于居住，若涉及违规改造，或无法满足消防与建筑安全强制要求等情况，租赁合同可能会被法院援引《民法典》“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”及违反《城乡规划法》有关改造须经规划许可的规定而认定为无效。
群租房要受限，人均面积有标准
条例七条第三款规定：“租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。本条宗旨在于禁止群租房行为。
《商品房屋租赁管理办法》第八条第一款的类似表述为：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。”
房东不能随便进你租的房，你的空间你做主
条例第九条第（三）项规定：“出租人应当遵守下列规定……（三）不得擅自进入租赁住房，但是经承租人同意或者依法可以进入的除外。”
《民法典》第七百零八条明确指出，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。这意味着在租赁期内，房屋的实际控制权在一定程度上转移给了承租人，承租人对租赁房屋的使用、支配应受法律保护。房东未经承租人同意擅自进入，违反了租赁合同赋予承租人对租赁房屋排他性使用的约定，侵犯了承租人依据合同享有的合法权益。
房东不能用歪招逼你搬走，这些行为都违法
条例第十二条规定：“出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。”
此处“非法方式”除了条文列举的情况之外，还应包括下列行为：
（1）物理空间侵占。比如，未经告知即更换门锁；擅自搬离承租人存放在租赁房屋内的私人物品；组织承租人员围堵租赁出入口等；
（2）物质性胁迫。比如中止基础服务供给：违法中断供水、供电、供热、供燃气等生活必需服务），再如擅自拆除卫浴房、厨房等基本生活设施（构成对租赁物使用功能的实质破坏）；
（3）经济胁迫。比如故意降低服务标准、单方增设合同约定外管理费、以维修名义收取不合理高额押金；
（4）精神强制。比如持续性滋扰：非正常时段无事生非，随意敲门查房，滋扰承租人；未经报批许可，在租赁房屋周边安装监控装置窥视承租人起居等。
谁违规谁担责，处罚措施很明确
违反《条例》应承担的法律责任。无论是出租人、承租人，还是住房租赁企业、经纪机构等，一旦违反相关规定，都将受到相应的处罚。处罚措施包括警告、罚款、责令停业整顿、吊销营业执照等。例如，出租人将不符合规定的住房出租，房产管理部门可以责令限期改正，处5000元以上1万元以下罚款；情节严重的，处1万元以上5万元以下罚款。通过明确法律责任，维护住房租赁市场的正常秩序。
有效规范和引导住房租赁市场，住房问题事关保障和改善民生，发展住房租赁市场是有效解决住房问题的重要途径。
引导规范住房租赁企业发展。住房租赁企业是市场化的机构主体，其规范发展对于住房租赁市场高质量发展具有重要意义。
规范住房租赁经纪机构行为住房租赁经纪机构是住房租赁市场的重要参与者，其行为直接关系市场秩序和当事人合法权益，实践中很多人通过经纪机构租赁住房。
《条例》构建了多元化、多层次的纠纷化解体系，明确了承租人可通过协商、调解、仲裁以及诉讼等多种途径解决租赁纠纷，有效破解了承租人“维权难”的问题，充分保障了承租人的合法权益。同时《条例》强化了对租赁市场的监管力度，要求相关职能部门加强对住房租赁企业、经纪机构及网络平台经营者的日常监管，通过行政监管与法律手段的有机结合，严厉打击各类违法违规行为，促使出租人积极履行义务，快速、妥善地处理纠纷，切实维护租赁市场的稳定与秩序。
有助于提高市场透明度，建立住房租金监测机制便于政府及时掌握市场动态，稳定市场租金。同时，定期发布租金水平也为租赁双方提供参考依据，提升了交易的公平性，有助于推动市场朝向更加规范的方向发展。
在当前推动房地产市场高质量发展的关键时期，国务院颁布《住房租赁条例》正当其时。作为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规，《条例》在民法典、城市房地产管理法的基础上，进一步明确了租赁当事人的权利义务关系，对住房租赁企业等经营主体给予必要引导和有效监管，为促进住房租赁市场高质量发展，加快建立租购并举的住房制度，提供了强有力的制度保障和规范指引。
