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随着城市化进程的加速推进，住房租赁市场规模持续扩大，已成为解决居民居住问题的重要途径。然而，当前租赁市场面临诸多挑战，如租赁住房质量良莠不齐、合同备案流程不规范、押金退还纠纷频发、虚假房源信息泛滥等，这些问题严重侵害了承租方的合法权益，同时也制约了租赁市场的健康发展。
在此背景下，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）的出台具有深远的现实意义。作为一部行政法规，该条例由国务院于2025年7月16日发布，自2025年9月15日起施行，《条例》具备较高的法律效力，旨在规范住房租赁活动，保障当事人合法权益，稳定租赁关系，促进租赁市场的高质量发展，并推动租购并举住房制度的建立。
从立法目标来看，《条例》通过明确出租与承租双方的权利与义务、规范市场主体行为、加强监督管理等多重措施，致力于营造一个公平、有序、安全的租赁环境。同时，《条例》鼓励增加租赁住房供给，推动租购住房在公共服务方面享有同等权利，以满足不同群体的多样化住房需求。《条例》的出台不仅是顺应市场发展需求的必然选择，更是保障民生权益的重要举措，将为住房租赁市场的长期稳定发展奠定坚实的法律基础。
01
规范租赁行为
双向保护出租人与承租人权益
出租住房的基本要求与禁止性规定
合同备案与押金管理机制
在住房租赁活动中，合同备案与押金管理属于保障双方权益的重要环节。出租人与承租人应采用实名方式签订住房租赁合同，如此可确保合同主体的真实性与可追溯性。就合同备案而言，出租人承担主要责任，需依照规定，借助住房租赁管理服务平台等途径，将住房租赁合同向租赁住房所在地的房产管理部门进行备案。若出租人未办理备案，承租人亦可办理。房产管理部门应提升备案服务水平，且不得收取任何费用。
合同备案对于保障双方权益具有重大意义。对承租人来说，备案能够证明其合法的租赁身份，为其享受公共服务、办理相关证件等事宜提供有力支撑；对出租人而言，备案是其合法出租的证明，有助于规避不必要的法律纠纷。
在押金管理方面，出租人收取押金时，应在住房租赁合同中明确约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。例如，若承租人损坏了租赁住房内的物品，出租人可依据合同约定扣减相应的押金。除合同约定的情形外，出租人无正当理由不得扣减押金。这一机制保障了承租人押金的安全，避免出租人随意克扣。
腾退权益边界与禁止行为
在住房租赁关系中，明晰腾退权益边界并明确禁止行为实属必要。当出租人依法解除住房租赁合同时，应履行通知义务，提前向承租人告知相关事宜，并为其预留合理的腾退时间。此规定保障了承租人的合法权益，使其有充裕时间寻觅新的居住场所。
然而，在实际情况中，存在一些常见的纠纷情形。例如，部分出租人未提前通知，突然要求承租人搬离；还有部分出租人采用暴力、威胁等非法手段迫使承租人解除合同或腾退住房，这些行为严重侵害了承租人的权益。
《条例》明确禁止此类非法腾退方式，若出租人违反该规定，将承担相应的法律责任。此规定不仅维护了租赁市场的正常秩序，也为承租人提供了法律保障，使其在面临不合理的腾退要求时，能够通过合法途径维护自身权益。
02
市场主体规范
企业、经纪与平台的新约束
住房租赁企业的培育与监管
《住房租赁条例》针对住房租赁企业的培育与监管提出了明确要求。企业应当具备与经营规模相匹配的自有资金、从业人员以及管理能力，此乃保障企业稳定运营的基础。在实际运营过程中，部分企业因资金匮乏、人员管理不善，致使服务质量下滑，对租赁市场的健康发展造成了不利影响。
房源信息的真实性是住房租赁企业必须恪守的底线。以往，“虚假房源”现象频繁出现，部分企业为吸引租客，发布与实际情况不符的房源信息，严重损害了租客的权益。《条例》规定，企业发布的房源信息应当真实、准确、完整，不同渠道的信息应当保持一致，图片应当与实物相符，不得隐瞒或拒绝提供重要信息。
资金监管账户的设立是防范“资金挪用”风险的关键措施。从事转租经营的住房租赁企业需按照规定设立资金监管账户并予以公示，通过该账户办理资金收付业务。这一规定确保了租金和押金的安全，避免企业将资金挪作他用，保障了租客和房东的财产安全。
此外，当自然人转租他人住房开展租赁经营业务，规模达到规定标准时，同样需要适用有关住房租赁企业的规定，实施企业化管理，以进一步规范市场秩序。
经纪机构的行为准则与禁止项
房源核验流程严谨且规范。住房租赁经纪机构在发布房源信息之前，需核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源，与委托人签订住房租赁经纪服务合同，编制住房状况说明书。上述文件应加盖机构印章并按规定保存，以保障房源信息的真实性与可靠性。
禁止行为明确：
不得为不符合建筑、消防等标准的住房提供经纪服务。
禁止为单独出租非居住空间用于居住事宜提供经纪服务。
不得为租住人数或面积不符合标准的住房出租提供服务。
严禁代收、代付住房租金、押金。
未经当事人同意，不得擅自以当事人名义签订住房租赁合同。
不得从事法律、法规、规章禁止的其他行为。
网络平台的信息核验责任
网络平台于住房租赁市场中发挥着重要作用，《条例》赋予其身份核验职责。平台应核验住房租赁信息发布者的真实身份信息，从而保障信息来源的可靠性。当平台知晓或应当知晓信息发布者存在提供虚假信息等违法情况时，需依法采取删除相关信息等必要举措，保存相关记录，并向有关部门报告。
与传统住房租赁机构相比，网络平台的监管存在一定差别。传统机构由房产管理部门直接监管，而网络平台除接受房产管理部门监管外，还需多部门，如网信部门等协同监管。若平台未履行核验义务，县级以上地方人民政府房产管理部门将通报网信部门，由网信部门依据职责进行处理，可处以十万元以下罚款；情节严重的，可责令暂停相关业务或停业整顿。此项规定推动网络平台强化自律，共同维护住房租赁市场的良好秩序。
03
监督管理
全链条数字化与信用约束
租金监测与信息公开机制
设区的市级以上地方人民政府于住房租赁市场中肩负着租金监测的重要作用。应构建完善的住房租金监测机制，对本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平开展定期监测工作。同时，需依照规定定期公布监测所获的数据信息。
数据公开对市场预期具有积极的引导功效。就出租人而言，可使其知悉市场租金的合理范畴，避免盲目提高租金；就承租人而言，有助于其在租赁住房时，依据公开的数据评判租金是否合理，从而做出更为恰当的选择。通过信息的透明化，推动租金在合理区间内波动，防范租金出现大幅上涨或下跌的情况，维护住房租赁市场的稳定。
管理服务平台与部门协同
县级以上地方人民政府房产管理部门依托住房租赁管理服务平台，开展一系列重要的管理与服务工作。该平台具备合同备案功能，便于出租人与承租人进行合同备案操作；能够实现租赁住房信息管理，对住房的基本信息、租赁情况等予以有效记录；还可开展统计监测工作，为政策制定提供数据支撑。
同时，房产管理部门应当与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门构建信息共享机制。各部门之间的数据互通，能够使监管更为全面、精准，提升管理效能。
在管理过程中，房产管理部门可委托实施单位承担相关具体工作，实施单位不得将营利作为目的。房产管理部门需对其加强监督，并对其在委托范围内的行为后果承担责任。这种数字化监管模式，破除了部门之间的信息壁垒，减少了人工操作的繁杂，大幅提高了监管效率，使住房租赁市场的管理更具科学性与高效性。
信用评价与行业自律
住房租赁企业及住房租赁经纪机构的信用记录将被纳入全国信用信息共享平台，实行分级分类监管。这表明企业和机构的违法违规行为会被详尽记录，并依据信用状况实施不同程度的监管。信用状况良好的企业和机构将得到更多的政策扶持与市场机遇，而信用欠佳的则会受到更为严格的监管与限制。
住房租赁相关行业组织在行业自律管理方面亦发挥着关键作用。它们构建并完善行业规范，推动企业和机构遵守法律法规及行业准则。“一处失信、处处受限”的原则，使企业和机构意识到信用的重要意义。一旦出现违法违规情形，企业和机构不仅会面临行政处罚，还会在市场竞争中处于不利地位，难以赢得客户的信赖。这种信用约束机制对企业和机构形成了强大的震慑力，促使其规范自身行为，共同维护住房租赁市场的健康有序发展。
04
法律责任与实施保障
确保条例落地见效
若违反本条例规定，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
